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第 1章 绪 论
房地产项目在开发建设过程中，具有投资周期长、资金占用大等特点，涉及风险种类多、范围广、复杂程度高，主要有项目开发定位风险、资金支持能力风险、投资回报风险、合同履约风险、实施过程风险（包括设计、施工、竣工等）、项目“创新”风险以及政策风险等，这就要求房地产企业必须更加注重对风险因素的有效管控，才能实现企业战略目标和盈利能力的实现，确保企业的生存发展和强大。但是国内大多数中小房地产公司风险管控意识和能力普遍薄弱，在风险管理层面长期存在着风险管理体系体制建设不完备，风险管理意识落后，风控手段与管控活动缺乏全局性和系统性，业务流程和内部控制管理不严、粗放等多方面问题。这就削弱了公司风险控制能力，风险问题不断积聚，极易造成巨大的风险事件，给公司的发展埋下巨大的隐患。因此，提升房地产公司风险管理意识，强化风险管理能力，完善风险管理制度，是房地产公司提升市场竞争力和后期稳健发展的重要前提。
1.1 研究背景及选题意义
自 2003年住建部“18号文”出台，首次明确把房地产业作为“国民经济支柱产业”以来，开创了中国房地产业一段黄金时代。房地产行业在增加劳动就业、增强政府财政实力、拉动经济增长和关联产业发展等方面发挥了巨大的经济作用。但是房地产行业在快速发展的同时也带来了大量的问题，一是大量资金涌入，投资过分集中，国民经济结构发展严重不平衡；二是房价上涨过快、住房供给结构失衡，购房投资价值远远大于刚性需求；三是政府财政依赖比例过重，造成“卖地经济”现象等，再加上大量房地产项目跟风无序开发，进一步加剧了市场混乱，房地产行业市场机制无法进行自主调控，严重影响普通民众住房需求。面对房地产行业发展过程中的各类问题，国家频频出台房地产宏观调控政策，据不完全统计，十年间国家有关部门共出台 103 项房地产调控政策[1]，由此造成了房地产市场、宏观经济与政策调控之间紧密联系的局面。当经济发展过热，房地产市场通常会面临政策“打压”；当经济增速突然下降，房地产政策环境又会走向宽松。由此可见，房地产市场、行业的发展并没有遵循固有的市场规律，而是与国家政策的调控紧密相关[2]。由于房地产公司开发项目受国家政策、宏观调控影响较大，这也给房地产公司的风险管理带来较大的困难，虽然国家也在积极引入先进的风险管理办法，但是开展力度较小，效果不够明显，目前我国房地产公司风险管理主要表现在以下四个方面：一是没有建立合理的风险管理体系，很多房地产公司没有独立的风险管理部门，风险管理工作职责分散，缺乏协同效应；二是风险控制方法单一或缺乏灵活性，大多数公司风险管理仅凭“过往经验”和“泊来经验”，缺乏事实求是和针对自身公司实际情况的深入研究；三是风险管理内容涵盖面较窄，风险管理目标未与公司战略目标紧密结合；四是房地产公司在风险管理方面的实施力度不够大，存在着十分多的管理漏洞。
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1.2 理论基础与文献综述
任何一项事物都必须在社会、自然和经济等各类因素环境中发展，各类对事物发展都潜藏着获利（正面）或损失（负面）的机会，并以某种方式影响着事物最终的发展结果。而对于事物发展不利，且潜藏着未被事物主体所管控的因素，我们称之为风险因素。项目是指一系列独特的、复杂的并相互影响关联的活动，这些活动具有明确的目标，必须在特定的时间、资源和费用限制内依据法律规范完成的活动。在我国，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目；房地产项目依据开发流程和工作性质大致可分为：前期策划、立项、实施和交付使用等四个阶段。而实施阶段是指自发改委完成立项批复之后，至最终项目完成竣工验收交付使用前的阶段。本文根据该阶段的工作流程、内容和性质，大致上划分为设计环节、施工环节和竣工验收环节，并对三个环节的工作要点和风险管理的相关性做简要阐述。
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第 3章 高新房产平安家园项目实施阶段风险管理方案............33
3.1 高新房产平安家园项目实施阶段风险管理方案的制定思路和原则 ........33
3.1.1 项目实施阶段风险管理方案的制定思路..........33
3.1.2 项目实施阶段风险管理方案的制定原则..........34
3.2 高新房产平安家园项目实施阶段风险管理方案的制定 ....34
第 4章 高新房产平安家园项目实施阶段风险管理方案实施及保障措施........55
4.1 平安家园项目实施阶段风险管理方案的实施 ........55
4.1.1 建立实施管理机制 .........55
4.1.2 制定实施管理路径 .........56
4.2 平安家园项目实施阶段风险管理方案的保障措施 ............56
4.2.1 建立项目实施阶段风险管理组织架构..............56
4.2.2 完善高新房产项目实施阶段风险管理制度......61
4.2.3 培育风险管理公司文化 .............63
第 4章 高新房产平安家园项目实施阶段风险管理方案实施及保障措施
在第三章中，通过风险应对计划（损前风险预防计划、损后风险防控计划和风险自留计划），强化公司内部控制以及持续完善公司运行机制等风险管理方案，对公司在平安家园项目实施阶段中评价出的风险采取有针对性的控制措施，有效将风险管理理论和风险管理策略由宏观层面向微观层面转化，并通过一系列的控制活动推动在项目上的落地实施。风险管理是公司控制各类风险的集合，风险管理必须在组织机构、管理制度等多方面具备有效的支撑和保障。
4.1 平安家园项目实施阶段风险管理方案的实施
风险管理的实施是一个系统性、层次性工程，关联强度高，管理幅度宽，自公司决策层纵向深入到项目基层执行人员，在每一层又横向跨越各职能部门，因此需建立一个完善的风险管理实施机制。通过不断完善和优化的方式，使得该实施机制能不断丰富风险管理职能，提升风险管理能力。该机制的建立要从三个层面实施：目标层、执行层和保障层。项目实施阶段的风险管理目标应与公司发展目标、经营目标保持一致性，使得项目风险管理可作为公司创造价值的重要组成部分。明确的项目实施阶段风险管理目标须是公司决策层的意愿，并逐层细化至公司各部门和项目指挥部，便于随时监管与调整风险管理执行过程中的各类情况。本文已在第三章对平安家园项目实施阶段的风险管理目标进行了表述。
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结 论
高新房产是一家中小规模的企业，和当地的其他企业相比没有突出的优势和实力，而房地产开发又是一种高投入、高风险的行业，其项目的业务流程十分复杂，开发一个项目往往涉及政策、环境、技术、资金、管理制度等多个环节，尤其是面对当今日益复杂和竞争激烈的社会环境，一个项目投资的失败就有可能直接导致公司的破产和灭亡。本文试图在分析高新房产平安家园项目实施阶段风险管理问题的基础之上，有针对性的解决项目实施过程中存在的风险问题，提高项目开发的成功率，并进一步构建和完善高新房产风险管理组织机构和管理制度，不断提高决策层、管理层和执行层的风险管理意识，力争实现公司今后管理和项目开发中风险管理的系统化、模块化，使风险管理上升到公司战略发展层面，提高今后项目投资开发的成功率，降低实际风险，具有一定的理论和现实指导意义。本文的研究结论主要有：
1.通过分析，得出在房地产项目运作过程中风险会大量的存在，因而为可以说对房地产开发项目的管理，就是对风险的管理。由于当今风险问题趋向于多样化、复杂化的特征，致使项目管理中所涵盖的极不稳定的环节越来越繁琐，相关的赔偿问题也越来越多。而房地产开发企业是开发项目的投资主体，是建筑产品的所有者，是项目成功的受益者，也是所有风险的最终承受者。因此，风险管理对于房地产公司来说显得极其的重要，风险管理也已成为当前房地产行业研究的热点课题。尤其是对于中小房地产公司，由于缺少过硬的信息渠道、资金和实力规模，如想在市场中生存，就必须学会和掌握风险管理。#p#分页标题#e#
2.本文以高新房产平安家园项目实施阶段为实例，对公司基本情况、风险管理执行情况以及项目基本情况做了简要的介绍，分析了公司和项目的风险管理现状，通过科学的方法识别和评价出了平安家园项目实施过程中的重要风险因素。在掌握上述问题的基础之上，本文有针对性的制定了高新房产项目实施阶段的风险管理方案，包括风险应对计划（损前风险预防计划、损后风险防控计划和风险自留计划）、强化内部控制和持续完善运行机制等措施。
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参考文献（略）
