法学论文哪里有？本文厘清现有法律框架下经营性房屋承租人的法律地位，并结合近些年涉及征收补偿纠纷的行政和民事案件，进一步剖析司法裁判中承租人的法律地位，揭示经营性房屋承租人在此法律地位之下寻求权益救济时面临的困境及成因。
绪论
（二）国外研究现状
鉴于住房租赁与经营性房屋租赁的特殊性，域外立法在逐步强化承租人法律地位，建立以保护承租人权益为核心的法律框架基础上，会明确区分两类租赁。根据《德国民法典》，德国将房屋租赁分为“使用租赁”和“收益租赁”两类，住房租赁合同适用债权关系编中关于使用租赁的特别规定，经营性房屋租赁则适用一般规定45。美国部分州通过分章立法区分住房租赁与经营性房屋租赁，如德克萨斯州把房屋租赁的适用规定划分为“一般规定”“住房租赁”和“经营性房屋租赁”三类46，突出两者的根本差异。韩国通过制定特别法，先后出台《住宅租赁保护法》和《商铺租赁保护法》，分别规范住房租赁和经营性房屋租赁关系47。笔者经整理发现，域外立法主要基于保护住房租赁合同的特殊性，倾向于强化住房承租人的保护，虽与本文探讨的经营性房屋承租人地位研究与权益保障有别，但这种类型化保护理念对我国征收法律关系中承租人的差异化处理具有借鉴意义。
在承租人是否属于征收补偿主体问题上，域外许多国家承认征收行为对承租人租赁权的侵害应纳入补偿范畴。例如，在美国的征收法下，被征收人是财产被征收的财产权人，但首先要判断是否实际上占有可执行的财产权益，如果财产利益不可执行，则无权以被征收人的身份获得补偿48。有权获得补偿的被征收人包括普通共有人、联名共有人，承租人、逆占有达到法定期限者、合同权利拥有者或者某些情况下的衡平法权益的所有权人等49。尽管这一理念无法直接适用于中国实际，但能够为疏解当下中国征收补偿制度改革面临的难题，提供一条具有参考价值的路径。
第二章 经营性房屋承租人法律地位引发的权益保障困境
第一节 法律规定对经营性房屋承租人权益保障的缺失
一 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的权利主体限缩
《征补条例》将被征收人限定为房屋所有权人，经营性房屋承租人并不在被征收人的范畴之内。这一规定从立法本意上，主要是基于物权的基本原理，强调对房屋所有权这一核心物权的保护。在征收法律关系中，房屋所有权人是房屋的物权所有者，征收行为直接导致其房屋所有权的消灭或变更，因此将其作为被征收人给予补偿，具有明确的法律依据和合理性88。
然而，这种界定方式在实践中引发了一系列问题。经营性房屋承租人虽然并非房屋的产权所有者，但凭借合法有效的租赁协议，对房屋拥有合法的使用权和收益权89。在征收过程中，承租人的这些权利同样受到了严重的影响，如因征收导致租赁合同提前终止，承租人失去了对房屋的使用和收益权，同时还面临着停产停业、搬迁等实际损失。若仅将被征收人限定为房屋所有权人，而忽视承租人的权益，显然有失公平90。从实际情况来看，承租人在征收过程中往往是直接的受害者之一。他们为了经营活动，可能投入了大量的资金进行装修、购置设备、建立商业渠道等，这些投入在征收发生时，可能因租赁合同的提前终止而无法收回成本。
第三章 征收中经营性房屋承租人损失的保护路径探索
第一节 确认经营性房屋承租人部分损失特殊保护的法理依据
一 征收关系中经营性房屋承租人的特殊性
经营性房屋与居住性房屋租赁相比，在多个维度上展现出其独特的性质与需求，这些特殊性不仅体现在房屋的基本用途、来源渠道、承租人的身份特征、租赁期限的长短，还深入到合同的基础关系、租赁权的法律地位等方面。因此，为充分保障经营性房屋租赁承租人的合法权益，必须将其与居住性房屋承租人进行明确区分122。
从用途上来看，经营性房屋主要用于商业、服务业等经营活动，如商铺、餐厅、办公室等，而居住性房屋则主要用于满足人们的居住需求。这一根本区别决定了两者在租赁市场上的不同定位与需求。经营性房屋往往对地理位置有着极高的要求，因为优越的地理位置往往意味着更多的客流量、更高的知名度和更好的经营效益。同时，由于城市空间的有限性和城市规划的限制，经营性房屋的数量相对有限，特别是在经济发达、人口密集的城市中心区域，经营性房屋更是成了稀缺资源，供不应求的现象尤为突出123。
其次，经营性房屋的承租人通常是具有特定经营目的的企业或个人，他们租赁房屋的目的是开展商业活动，获取经济利益。这与居住性房屋的承租人，即为了居住需求而租房的个人或家庭，形成了鲜明的对比。经营性房屋租赁合同更多地建立在利益关系之上，承租人的营业资产与经营利益往往远超其支付的租金，这种经济上的巨大驱动力使得主观违约的可能性相对较低。毕竟，一旦违约，承租人可能面临巨大的经济损失，包括但不限于装修投入、客户流失、品牌信誉受损等。
第二节 立法规范回应经营性房屋承租人的权益保障问题
一 明确作为征收利害关系人的地位和权利
《征补条例》作为指导我国房屋征收与补偿工作的重要法规，其制定与实施对于维护公共利益与私人权益的平衡至关重要。条例以房屋所有权人为被征收人的制度设计，本质上属于物权中心主义的立法范式。此种模式下，对房屋的实际经营使用已形成持续性用益关系的承租人，在征收法律关系中的独立利益并不明确。
对此有观点提出将承租人也列入被征收人的范围，使其获得与房屋所有权人同等的保护，笔者则认为租赁权本质上是债权，并不会因特殊的物权保护而变更性质。鉴于目前国有土地上的经营性房屋大多由承租人占有经营，若将其排除在征收活动之外，虽能提升行政和司法效率，但会忽视其合法权益。故，笔者认同房绍坤教授提出的 “征收关系人”概念135，可在未来的《征补条例》修订中引入这一概念，即无需明确承租人为被征收人，而是将符合以下条件的经营性房屋承租人视为征收法律关系的利害关系人：（1）持有合法有效的租赁合同；（2）实际开展经营活动满半年以上；（3）因征收导致经营权益受损。参考吉林市规定，当被征收房屋为非住宅且已出租用于合法经营，租赁合同在征收时仍未到期，应对承租人因停产停业遭受的损失给予公平合理的补偿136。明确经营性房屋承租人作为征收利害关系人的地位，并赋予其相应的实体和程序权利以保障权益。
结语
城市租赁房屋征收中，因现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有关于房屋承租人实体权利与程序权利的明细规定，征收部门往往会与房屋所有权人签订补偿协议，将征收补偿款全额支付给所有权人。其中经营性房屋承租人基于长期经营需求，在租赁房屋中投入大量经济资源用于配套设备与装修改造支出，生产经营活动也因此受到影响，是房屋征收补偿环节中不可忽视的利益受损群体。现行法律框架下，经营性房屋承租人未被赋予被征收人和补偿安置对象的法律地位。学界普遍主张，其既不具备法定损失求偿权，亦缺乏通过行政诉讼维护权益的规范依据，应依据租赁合同或协商机制与被征收人商定补偿事宜，相关纠纷应循民事诉讼程序处理。基于民法领域的意思自治原则，若租赁关系双方未就补偿分配达成明确约定，或既有条款对承租方显失公平，征收行为引发的停产停业损失等实际经济损失往往难以得到充分救济。因此，征收中经营性房屋承租人到底应该享有何种法律地位以及权益如何保障是值得思考的问题。
本文厘清现有法律框架下经营性房屋承租人的法律地位，并结合近些年涉及征收补偿纠纷的行政和民事案件，进一步剖析司法裁判中承租人的法律地位，揭示经营性房屋承租人在此法律地位之下寻求权益救济时面临的困境及成因。阐述给予此类租赁群体主张因征收遭受的停产停业等直接损失获得特殊保护的正当性，从而弥补权利主张对象与救济途径不明确的程序瑕疵，并提出了针对性的对策建议，以期对经营性房屋承租人的权益保障提供一丝助力。
参考文献（略）
